Nueva ley de alquiler 2026: qué cambia para el propietario, con fechas

Lo esencial en 60 segundos

Cuánto puedes subir la renta hasta 2027

Si tu contrato estaba en vigor el 8 de octubre de 2026 y su actualización anual cae entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027, hay tres situaciones. Si la renta ya está por encima del límite del sistema estatal de referencia de precios, no hay subida. Si está por debajo y pactas la actualización con el inquilino, se aplica lo pactado dentro de los límites de tu cláusula y del índice. Si no hay nuevo pacto, el máximo es el 2 %, aunque tu cláusula o el IRAV den más.

La prórroga extraordinaria de dos años

Si la prórroga obligatoria, una prórroga tácita o la tácita reconducción de tu contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino puede pedir un año más y, después, otro: hasta dos. Tiene que estar al corriente de pago y haber pagado puntualmente al menos los ocho meses anteriores. En ese caso debes aceptarla y el contrato sigue en las mismas condiciones.

No se aplica si hay acuerdo entre las partes, si firmáis un contrato nuevo, si necesitas la vivienda para ti o para familiares en los términos que fija la norma, o si ofreces un contrato nuevo o una renovación con la renta al menos un 5 % más baja.

Desde el 15 de noviembre: prórrogas de cinco años y preaviso de seis meses

El Real Decreto-ley 28/2026 cambia el artículo 10 de la LAU. Cuando un contrato de vivienda habitual llega al final de su plazo o de una prórroga, se prorroga de forma tácita y obligatoria por periodos de cinco años, o de siete si el arrendador es una persona jurídica, salvo preaviso válido. El casero tiene que avisar con seis meses de antelación; el inquilino, con dos.

Regla transitoria: si el 15 de noviembre de 2026 a tu contrato le quedan menos de seis meses, el preaviso es de cuatro meses.

La indemnización por no renovar

Si no renuevas y no estás en ninguno de los supuestos exentos, pagas la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor del sistema estatal de referencia (si no existe valor para tu vivienda, con la renta del contrato) o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la vivienda.

No hay indemnización si necesitas la vivienda para ti o para determinados familiares, si el inquilino apenas ha residido en ella en los últimos doce meses sin justificación, si tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, si firmáis un contrato nuevo, o si le ofreces un contrato de cinco o siete años con la renta dentro de los límites legales y lo rechaza.

Tienes los plazos por fecha y los modelos de carta en la guía para no renovar.

Qué ya no puedes repercutir al inquilino en un contrato nuevo

• Tributos como el IBI, salvo que el inquilino sea el sujeto pasivo.
• Honorarios de gestión o de formalización del contrato, directos, indirectos o disfrazados de «servicios» o «gastos administrativos».
• Gastos de comunidad si el edificio no está en propiedad horizontal.
• El seguro de impago: no se le puede exigir al inquilino.
• Servicios no esenciales, salvo que los pida por escrito sabiendo que son opcionales y cuánto cuestan.

Sigue siendo posible pactar por escrito los gastos generales de comunidad en edificios en propiedad horizontal, con el importe anual fijado al firmar, y repercutir los suministros con contador individual. Los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 siguen con lo que tengan pactado mientras duren.

Temporada y habitaciones

Un plazo de varios meses ya no basta para que un contrato sea de temporada: tienes que identificar una necesidad temporal real y poder probarla con documentos. El límite general es de doce meses. Si se usa en fraude o se encadenan más de dos contratos seguidos, se considera vivienda habitual desde el principio, y la renta de las temporadas sucesivas queda limitada por el IRAV.

En las habitaciones, si son la residencia habitual del inquilino se aplica la LAU con sus plazos mínimos; una habitación por temporada necesita la misma causa real y acreditable. La suma de las rentas de las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar el límite de la vivienda entera.

Impagos y desahucios

Si tu inquilino es vulnerable y hay un desahucio por impago, la Administración tiene dos meses para ofrecerle una alternativa o pagar la deuda, las rentas que se generen y las costas; si paga, el procedimiento termina y el contrato sigue; si no actúa, pasa a ocupar la posición del deudor.

Para los caseros que no son grandes tenedores ni entidades, el juez solo puede suspender el lanzamiento si la Administración no ofrece alternativa, con revisión cada doce meses y un máximo de tres años. Si el demandante es un particular, la Administración debe compensarle: rentas dejadas de percibir, determinados suministros y costas. Y la vulnerabilidad del inquilino no prevalece sobre la del casero particular con dos viviendas o menos. Para determinadas entidades la suspensión llega hasta el 31 de diciembre de 2030.

IRPF: las reducciones cambian

Las reducciones del rendimiento del alquiler de vivienda pasan a depender de si bajas o subes la renta, de si es un primer alquiler, de la edad del inquilino y de si la vivienda está en zona tensionada, con porcentajes del 50 %, 60 %, 70 %, 85 %, 90 %, 95 % y hasta el 100 % en los casos de mayor rebaja. Durante las prórrogas tácitas, si la renta está por debajo del límite del índice estatal y no eres gran tenedor, la reducción es del 80 %.

Dos medidas más: la ganancia por vender una vivienda a una Administración para alquiler social o asequible puede quedar exenta hasta el 31 de diciembre de 2027 si el precio es inferior a 800.000 € y la vivienda llevaba dos años vacía sin justificación; y desde el 1 de diciembre de 2026 las estancias amuebladas de 30 noches o menos tributan al 10 % de IVA. Revisaremos la guía de la reducción del IRPF con el detalle de cada tramo.

Qué hacer esta semana, según tu caso

• Tu contrato vence en los próximos diez meses: calcula tu último día de preaviso y decide antes del 15 de noviembre si ofreces renovación, con qué renta y por escrito.
• Te toca actualizar la renta antes de 2028: notifica por escrito el mes anterior al aniversario con el tope del 2 %, salvo pacto nuevo.
• Vas a firmar un contrato nuevo: quita del borrador el IBI, los honorarios y el seguro de impago a cargo del inquilino; la comunidad, solo en propiedad horizontal y con importe anual.
• Alquilas por temporada: documenta la causa, no pases de doce meses y no encadenes más de dos contratos.
• Guarda todas las comunicaciones con acuse de recibo.