Mantenimiento
Quién paga cada reparación del alquiler: propietario o inquilino
La ley lo resuelve con una sola distinción: si la avería viene del desgaste por el uso ordinario, la paga el inquilino; si afecta a la habitabilidad o al fin de la vida útil del elemento, la paga el propietario. Lo demás es aplicar esa regla, avería por avería.
Actualizado 14 sept 2026 · 9 min de lectura
Índice de la guía
La regla en una frase
El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no reparte las averías por su precio, sino por su causa. El propietario está obligado a hacer todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y no puede subir la renta por ello. El inquilino paga solo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario.
La excepción invierte el resultado: si el deterioro es imputable al inquilino o a las personas que viven con él, lo paga él, y además la ley presume su culpa salvo que pruebe lo contrario (arts. 1.563 y 1.564 del Código Civil).
Quién paga, avería por avería
Esta tabla es la aplicación práctica de la regla anterior. La ley no lista averías: lo que hay debajo de cada fila es doctrina y jurisprudencia mayoritaria, no un texto legal que puedas citar sin más.
| Avería | Quién paga | Por qué |
|---|---|---|
| Caldera averiada o al final de su vida útil | Propietario | El agua caliente y la calefacción son habitabilidad. Sustituirla es conservación. |
| Revisión anual de la caldera y purgado | Inquilino | Es mantenimiento del uso, no reparación, salvo pacto en contra. |
| Termo eléctrico que deja de calentar | Propietario | Mismo criterio que la caldera. |
| Cinta o mecanismo de persiana por uso | Inquilino | Desgaste ordinario del art. 21.4. |
| Persiana o carpintería deteriorada por antigüedad | Propietario | Fin de vida útil del elemento. |
| Goteo de grifo: juntas, gomas, cierres | Inquilino | Pieza de consumo, desgaste ordinario. |
| Sustituir el grifo o la instalación vieja | Propietario | Ya no es la pieza, es el elemento. |
| Atasco por mal uso (toallitas, grasa, pelo) | Inquilino | Deterioro imputable (art. 1.563 CC). |
| Atasco o rotura de bajante general | Propietario o comunidad | Elemento común o de la instalación. |
| Humedad por fachada, cubierta o tubería | Propietario | Habitabilidad y estructura. |
| Moho por condensación y falta de ventilación | Inquilino | Uso inadecuado de la vivienda. |
| Pintura desgastada al terminar el contrato | Propietario | El desgaste normal no se puede repercutir. |
| Paredes con daños que exceden el uso normal | Inquilino | Deterioro imputable, descontable de la fianza. |
| Electrodoméstico incluido que se avería por vejez | Propietario | Formaba parte de lo entregado. |
| Electrodoméstico roto por mal uso | Inquilino | Culpa acreditada. |
| Cerradura desgastada o cambio por seguridad | Propietario | Conservación del inmueble. |
| Pérdida de llaves o cerradura forzada por descuido | Inquilino | Daño imputable. |
| Cristal roto por los ocupantes | Inquilino | Arts. 1.563 y 1.564 CC. |
Reparto habitual de las averías más frecuentes
El mito de los 150 €
Circula por todas partes que las reparaciones de menos de 150 € son del inquilino. Ese límite no existe en la ley. El artículo 21.4 no menciona ningún importe: habla de desgaste por el uso ordinario. Una cinta de persiana de 200 € sigue siendo del inquilino y una junta de 12 € en una tubería podrida sigue siendo del propietario.
De dónde viene la cifra
El umbral de 100 a 150 € es una convención de la práctica y de alguna sentencia de instancia, cómoda para no discutir por importes pequeños. Puedes usarla como acuerdo de convivencia con tu inquilino, pero no la escribas en el contrato como si fuera la ley: si el reparto que impone perjudica al inquilino frente al art. 21, esa cláusula es nula.
La obligación que casi nadie conoce: avisar
El artículo 21.3 impone al inquilino dos deberes: comunicar la necesidad de la reparación en el plazo más breve posible y facilitar que el propietario compruebe el estado de la vivienda. Un problema pequeño que se convierte en grande por no avisar cambia de dueño: el agravamiento es imputable al inquilino.
Solo hay una excepión al orden de los pasos: las reparaciones urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. El inquilino puede hacerlas y exigirte el importe de inmediato, pero la ley exige previa comunicación también en este caso. Sin ese aviso, pierde el derecho a reclamártelas.
- Deja por escrito en el contrato un canal de aviso (un teléfono, un email) y responde por el mismo canal: es tu prueba de diligencia.
- Si el inquilino cambia la configuración de la vivienda sin tu consentimiento escrito, el art. 23 LAU te permite resolver el contrato y exigir al final que lo devuelva al estado anterior, sin indemnizarle.
Obras de conservación y de mejora: 20 días, 3 meses y renta a la baja
Las obras que no pueden esperar el inquilino tiene que soportarlas, aunque le molesten. Pero tienen precio:
- Si la obra de conservación dura más de 20 días, hay que reducir la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se vea privado (art. 21.2).
- Si las obras dejan la vivienda inhabitable, el inquilino puede suspender el contrato —se paraliza el plazo y se suspende la obligación de pagar renta— o desistir sin indemnización (art. 26).
- Las obras de mejora (las que no son necesarias para conservar, sino para mejorar) exigen notificación por escrito con tres meses de antelación, detallando naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. El inquilino puede desistir del contrato en el mes siguiente y marcharse dos meses después; si se queda, tiene derecho a reducción de renta y a que le indemnices los gastos que las obras le obliguen a hacer (art. 22).
Consecuencia práctica
La reforma que estabas pensando hacer con el inquilino dentro sale más barata entre contratos. Y si vas a mejorar mientras está, avisa con los tres meses: sin ese preaviso la obra de mejora no se le puede imponer.
Comunidad, derramas, IBI y suministros
Aquí se confunden dos cosas distintas: quién es el obligado frente a un tercero y qué se puede repercutir al inquilino.
- Cuotas y derramas de la comunidad: el obligado frente a la comunidad eres tú, el propietario (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal). La comunidad nunca puede reclamárselas al inquilino.
- Repercutir gastos generales o el IBI al inquilino es posible, pero con dos requisitos del art. 20.1 LAU: pacto por escrito y importe anual determinado a la fecha del contrato. Sin esas dos cosas, la repercusión no es exigible. Y durante los cinco primeros años, esos gastos no pueden subir más del doble de lo que pueda subir la renta.
- Las derramas extraordinarias (obras, mejoras, inversión en el edificio) no son repercutibles: son conservación o mejora del inmueble, que es tuyo.
- Suministros con contador —luz, agua, gas— son siempre del inquilino, sin necesidad de pacto (art. 20.3).
Si tú no reparas, o si él repara sin avisar
Cuando el propietario no cumple con el art. 21, el inquilino tiene una escalera: requerirte de forma fehaciente con un plazo; ejecutar por su cuenta y repercutirte solo lo urgente previamente comunicado; pedir la reducción de renta si la obra se alarga; y, en último término, resolver el contrato y reclamar daños al amparo del art. 27.3.a) LAU.
Lo que no puede hacer
Dejar de pagar la renta para compensarse. La compensación unilateral no está prevista y le expone a un desahucio por impago. Si te lo plantea, recuérdaselo por escrito: le interesa más el requerimiento que el silencio.
Lo que no se puede pactar
Los artículos 21, 22, 23, 26 y 27 son imperativos en el arrendamiento de vivienda (art. 4.2 LAU). Toda cláusula que empeore la posición del inquilino respecto a ellos se tiene por no puesta. En la práctica, son nulas:
- Trasladar al inquilino las reparaciones de conservación, sin más.
- Obligarle a pintar la vivienda al salir con independencia de cómo la deje.
- Fijar un importe por debajo del cual "todo es del inquilino" si con eso le cargas conservación.
- Hacerle renunciar a la reducción de renta por obras o a la reclamación de reparaciones urgentes.
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Preguntas frecuentes
¿Quién paga la caldera en un alquiler?
Si la caldera se avería o llega al final de su vida útil, la paga el propietario: el agua caliente y la calefacción forman parte de la habitabilidad de la vivienda, y el art. 21.1 LAU obliga al arrendador a conservarla. Lo que sí es del inquilino es el mantenimiento ordinario: la revisión anual, el purgado de radiadores y la reposición de piezas de consumo, salvo que el contrato diga otra cosa.
¿Existe un límite de 150 euros para las reparaciones del inquilino?
No. El art. 21.4 LAU no fija ningún importe: habla de las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario. El umbral de 100 a 150 euros es una convención de la práctica, útil para no discutir por cifras pequeñas, pero no es ley y no sirve para trasladar al inquilino una reparación de conservación.
¿Puedo obligar al inquilino a pintar el piso al salir?
No por el desgaste normal. Puedes exigirle los daños que excedan el uso ordinario —agujeros, manchas, deterioros imputables— y descontarlos de la fianza con justificación. Una cláusula que obligue a pintar en todo caso se considera contraria al art. 21 y se tiene por no puesta.
¿Las derramas de la comunidad las puede pagar el inquilino?
Las derramas extraordinarias no: financian conservación o mejora del inmueble, que es del propietario. Las cuotas ordinarias y el IBI sí se pueden repercutir, pero solo con pacto por escrito y con el importe anual determinado en la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). Sin esos dos requisitos, no son exigibles.
¿Qué pasa si el inquilino arregla algo y me pasa la factura?
Solo estás obligado a pagarla si era una reparación urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y te lo comunicó previamente (art. 21.3). Sin ese aviso previo, no puede exigirte el importe. Y si la intervención cambió la configuración de la vivienda sin tu consentimiento escrito, el art. 23 te permite resolver el contrato y exigir la reposición al estado anterior.
¿Puede el inquilino dejar de pagar la renta si no reparo?
No. La compensación unilateral no está prevista en la ley y le expone a un desahucio por impago. Lo que sí puede es requerirte de forma fehaciente, ejecutar y repercutirte lo urgente, pedir la reducción de renta si la obra dura más de 20 días, y resolver el contrato reclamando daños si no cumples (art. 27.3.a LAU).
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Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 4, 20, 21, 22, 23, 26 y 27 (texto consolidado del BOE).
- Código Civil, arts. 1.563 y 1.564, sobre el deterioro imputable al arrendatario.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e, sobre la obligación de pago de las cuotas de comunidad.
- Criterios de la práctica y de la jurisprudencia menor para el reparto de averías concretas.
Esta guía es información orientativa actualizada a septiembre de 2026. El reparto de una avería concreta depende de las circunstancias y del contrato: ante un conflicto, contrasta tu caso con un profesional. Roof no presta asesoramiento jurídico.