Guía
Los 12 gastos que puedes deducir del alquiler
Del alquiler no tributas por lo que ingresas, sino por lo que te queda después de restar los gastos necesarios. Esta es la lista completa, con el documento que tienes que guardar de cada uno.
La regla general está en el artículo 23 de la Ley del IRPF: son deducibles los gastos necesarios para obtener los rendimientos del alquiler, siempre que puedas justificarlos y que correspondan al periodo en que el inmueble estuvo alquilado o disponible para alquilarse. Sin factura o recibo, el gasto no existe para Hacienda.
Los 12 gastos, uno a uno
1. Intereses de la hipoteca. Deduces la parte de intereses de cada cuota, nunca la amortización del capital. Documento que guardar: Certificado o cuadro anual del banco.
2. Comunidad de vecinos. Las cuotas ordinarias del periodo en que el piso estuvo alquilado o en expectativa de alquiler. Documento que guardar: Recibos o certificado del administrador.
3. Derramas de conservación. Si reparan o conservan, se deducen; si mejoran o amplían, se amortizan a lo largo de los años. Documento que guardar: Acta de la junta y recibos.
4. IBI. Se deduce íntegro el recibo del año en que el inmueble está destinado al alquiler. Documento que guardar: Recibo anual del ayuntamiento.
5. Tasa de basuras y otras tasas locales. Igual que el IBI: tributo local ligado al inmueble y deducible. Documento que guardar: Recibo municipal.
6. Seguro de hogar. La prima del año, en la parte que cubre el inmueble alquilado. Documento que guardar: Póliza y recibo de la prima.
7. Seguro de vida ligado a la hipoteca. Deducible cuando el banco lo exige como condición del préstamo del inmueble alquilado. Documento que guardar: Póliza y recibo.
8. Seguro de impago de alquiler. Prima íntegra del año; es un gasto necesario para obtener la renta. Documento que guardar: Póliza y recibo.
9. Mantenimiento y reparaciones. Pintura, fontanería, caldera, sustitución de elementos. Reparar sí; sustituir por algo mejor se amortiza. Documento que guardar: Facturas con tus datos y el del inmueble.
10. Gestión inmobiliaria y servicios profesionales. Honorarios de agencia, administrador, abogado o asesor relacionados con el alquiler. Documento que guardar: Facturas.
11. Anuncios en portales. Lo que pagas por publicar el piso y por herramientas de gestión del alquiler. Documento que guardar: Factura del portal o del servicio.
12. Amortización del inmueble (3 %). El 3 % anual sobre el mayor entre el valor de construcción catastral y el coste de adquisición, sin contar el suelo. Documento que guardar: Escritura de compra y recibo del IBI con el desglose catastral.
La amortización, explicada
Es el gasto que más gente olvida y no cuesta dinero: es el desgaste del inmueble. Se calcula el 3 % anual sobre el mayor de dos valores, el coste de adquisición o el valor catastral, tomando siempre solo la parte de construcción y descartando el suelo. La proporción construcción/suelo aparece en el recibo del IBI.
Ejemplo: compras por 200.000 € más 20.000 € de gastos e impuestos. En el IBI, la construcción representa el 60 % del valor catastral. La base es 220.000 × 60 % = 132.000 €, y la amortización anual 132.000 × 3 % = 3.960 €. Si el piso solo estuvo alquilado seis meses, deduces la mitad. Los muebles y electrodomésticos se amortizan aparte, normalmente al 10 % anual.
Ejemplo numérico completo
- Renta anual (1.150 €/mes)
- 13.800 €
- Intereses de la hipoteca
- −2.400 €
- Comunidad, IBI y basuras
- −1.470 €
- Seguros de hogar e impago
- −640 €
- Mantenimiento y reparaciones
- −400 €
- Amortización 3 %
- −1.900 €
- Rendimiento neto
- 6.990 €
- Con la reducción del 50 %, tributas por
- 3.495 €
Con un tipo marginal del 37 %, pagar sobre 3.495 € en vez de sobre 13.800 € son unos 3.800 € de diferencia en la declaración. Por eso merece la pena guardar cada recibo durante el año y no buscarlos en junio.
Dos límites que conviene recordar
Los intereses y los gastos de reparación y conservación juntos no pueden superar la renta obtenida de ese inmueble en el año; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes. Y si el piso estuvo vacío parte del año, los gastos se prorratean por los días en que estuvo alquilado o en expectativa real de alquiler.
Esta guía es orientativa y no sustituye a tu asesor. Comprueba siempre tu caso concreto antes de presentar la declaración o firmar un contrato.