Fiscalidad
Gastos deducibles del alquiler: la lista completa del propietario
Hacienda no te cobra por lo que ingresas, te cobra por lo que ganas. La diferencia entre las dos cifras son estos doce gastos —y una amortización que la mayoría de propietarios no aplica y vale entre 1.000 y 3.000 € al año.
Actualizado 14 sept 2026 · 11 min de lectura
Índice de la guía
Cómo se calcula lo que pagas de verdad
Un piso alquilado por 1.150 € al mes ingresa 13.800 € al año. Si declaras esa cifra a secas, tributas por 13.800 € que nunca fueron tuyos: de ahí salieron la hipoteca, el IBI, la comunidad y el seguro. El IRPF del alquiler funciona en cuatro pasos, y en el segundo y el cuarto está todo el dinero.
Con un tipo marginal del 37 %, esos dos pasos valen dinero medible: los gastos bien deducidos ahorran unos 1.260 € al año y la reducción otros 2.553 €. Juntos, la factura fiscal del piso pasa de 5.106 € a 1.294 €. Y no se recupera mirando atrás: los gastos se deducen en el ejercicio en que se pagan y con factura.
Dato de partida
Los gastos que estás pagando ahora, en 2026, se declaran en la Renta de 2026 que se presenta en primavera de 2027. La campaña del ejercicio 2025 cerró el 30 de junio de 2026. Es decir: lo que hoy no estés guardando, en abril ya no existe.
Los 12 gastos deducibles, uno por uno
El artículo 23.1 de la Ley del IRPF no da una lista cerrada: dice que son deducibles todos los gastos necesarios para obtener el alquiler, más la amortización. El Manual de Renta de la AEAT los agrupa así.
| Gasto | Qué incluye exactamente |
|---|---|
| 1. Intereses de la hipoteca | Los intereses y gastos de financiación del préstamo usado para comprar o mejorar el piso. No la cuota entera: la parte de amortización de capital no es gasto. |
| 2. Conservación y reparación | Pintar, revocar, arreglar instalaciones, sustituir elementos deteriorados (caldera, puerta, persiana) por otros equivalentes. |
| 3. IBI y tasas | IBI, basuras, alumbrado, tasa de vado. No las sanciones ni los recargos. |
| 4. Comunidad de propietarios | La cuota ordinaria completa de los meses alquilados, y las derramas destinadas a conservación. |
| 5. Seguros | Hogar, responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales y seguro de impago de alquiler. |
| 6. Seguro de vida de la hipoteca | Solo si el banco lo exigió como condición del préstamo, porque entonces forma parte del coste de la financiación. |
| 7. Servicios de terceros | Administración de fincas, portería, vigilancia, jardinería, limpieza de zonas comunes. |
| 8. Gestión del alquiler | Honorarios de agencia o gestor, formalización del contrato, defensa jurídica del inmueble, anuncios en portales. |
| 9. Suministros | Luz, agua, gas o internet cuando los paga el propietario. Si los paga el inquilino, no son tu gasto ni tu ingreso. |
| 10. Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas, si el deudor está en concurso o han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin renovar el crédito. Si luego cobras, se declara como ingreso ese año. |
| 11. Amortización del inmueble | El 3 % anual. El gasto más grande y el que más se olvida: ver apartado 3. |
| 12. Amortización de muebles | El 10 % anual del mobiliario, electrodomésticos e instalaciones de un piso amueblado. |
Condición común
Todos estos gastos necesitan factura a nombre del propietario y justificante de pago, y se deducen solo por los días en que el piso estuvo alquilado. Sin papel no hay deducción, aunque el gasto haya existido.
La amortización del 3 %: el gasto que casi nadie aplica
El desgaste del inmueble es un gasto aunque no salga dinero de tu cuenta. Puedes deducir cada año el 3 % del valor de la construcción, y aquí está la parte que la mayoría no sabe: el suelo no se amortiza, así que hay que separar cuánto de lo que pagaste es edificio y cuánto es terreno. Ese porcentaje lo da gratis tu recibo del IBI.
Si heredaste el piso
Durante años Hacienda sostuvo que en una herencia solo se amortizaba lo pagado (impuestos y gastos), lo que dejaba la amortización casi en cero. El Tribunal Supremo lo tumbó en su sentencia 1130/2021 y el criterio ya está incorporado al Manual de Renta: se amortiza sobre el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones (excluido el suelo), más los gastos e impuestos de la adquisición y las mejoras. Si heredaste y no lo aplicaste, merece una revisión con tu asesor.
Reparación o mejora: la frontera que decide si deduces este año
Es el ajuste más frecuente en una comprobación. La regla no está en el tipo de obra, sino en su efecto: si mantiene el piso en condiciones normales de uso, es reparación y se deduce entera este año; si aumenta su capacidad, habitabilidad o vida útil, es mejora y no se deduce: se suma a la base amortizable y se recupera al 3 % anual.
Zona gris real
Ventanas y cocina son el terreno donde más discrepan las resoluciones. Consejo práctico: pide al instalador que desglose la factura por partidas (retirada y reposición de lo existente vs. elementos nuevos) en lugar de un importe único de «reforma». Una factura detallada es lo que sostiene la deducción si te la revisan.
Ojo con las derramas: siguen la misma regla que el resto. La que financia reparar el portal se deduce; la que financia instalar un ascensor donde no había, no. Pide al administrador un certificado que diga a qué se destina.
El límite que casi nadie ve venir (y no pierdes)
Hay un tope, pero solo afecta a dos partidas: los intereses de la hipoteca y los gastos de conservación y reparación. Sumados, no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. Es decir, con esas dos partidas no puedes generar pérdidas.
La buena noticia: el exceso no se pierde. Se arrastra y se deduce en los cuatro años siguientes, respetando cada año el mismo límite. Si has hecho una reforma grande, ese arrastre es dinero que tienes pendiente de cobrar.
- El límite se calcula por inmueble y por año completo, no por contrato. Con dos inquilinos distintos en el mismo año, se suman los ingresos del piso.
- El resto de gastos —IBI, comunidad, seguros, suministros y la amortización— no tiene ese tope y sí puede dejar el rendimiento neto en negativo.
- En el modelo de la Renta, los excesos pendientes de años anteriores y los del propio ejercicio van en casillas distintas: 0104 pendientes, 0107 del ejercicio, 0108 lo que te llevas a años siguientes. La numeración puede cambiar de campaña a campaña: compruébala en el borrador.
Meses vacíos: prorrateo e imputación de renta
Si el piso estuvo alquilado de abril a diciembre, deduces 9/12 de cada gasto anual: IBI, comunidad, seguro y amortización incluidos. La AEAT lo prorratea por días.
Y los meses vacíos no son neutros: por ellos tributas igualmente, con la llamada imputación de renta inmobiliaria. Es el 1,1 % del valor catastral (el 2 % si el valor catastral de tu municipio no ha sido revisado en el plazo que fija la norma), prorrateado por los días que el piso estuvo a tu disposición. Sobre esa renta imputada no se deduce ningún gasto.
Tres meses vacíos · valor catastral 46.200 €
- 1,1 % de 46.200 €
- 508,20 €
- Prorrateo por 90 días (90/365)
- × 0,2466
- Renta que se imputa
- 125,31 €
Si alquilas a un familiar
Cuando el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto declarado no puede ser inferior al que resultaría de esa imputación (art. 24 LIRPF). Aunque tus gastos reales sean mayores que la renta, hay un mínimo que tributa.
La reducción del rendimiento neto: del 50 % al 90 %
Este es el cuarto paso del esquema inicial y el de mayor impacto. Sobre el rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda se aplica una reducción que, tras la Ley 12/2023, va del 50 % al 90 % según el caso.
| Reducción | Cuándo se aplica |
|---|---|
| 90 % | Contrato nuevo en zona de mercado residencial tensionado con la renta rebajada más de un 5 % respecto a la última del contrato anterior sobre esa misma vivienda. |
| 70 % | Primer alquiler de la vivienda en zona tensionada con inquilino de 18 a 35 años; o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para uso social. |
| 60 % | Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores a la firma del contrato. También —régimen transitorio— los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023. |
| 50 % | El resto de alquileres de vivienda con contrato posterior al 26 de mayo de 2023. Es el caso general. |
Tres condiciones que deciden más que los porcentajes:
- Los requisitos se comprueban en la fecha de firma del contrato, y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo. Para el 90 %, la zona debía estar declarada tensionada ese día, no hoy.
- Solo se aplica sobre rendimientos que tú hayas declarado en una autoliquidación presentada antes de que empiece cualquier comprobación. Si Hacienda descubre un alquiler no declarado, la regularización va al 100 %, sin reducción, más intereses y sanción. Una complementaria voluntaria sí conserva el derecho.
- Quedan fuera el alquiler turístico y de temporada (no satisfacen necesidad permanente de vivienda) y el alquiler de local, garaje o trastero por separado.
Alquilar a una empresa no te excluye de la reducción, pero el contrato tiene que identificar por nombre a la persona física que va a vivir en el piso y su uso exclusivo como vivienda. Un contrato «para uso genérico de empleados» pierde la reducción.
Lo que no puedes deducir
| Concepto | Por qué no |
|---|---|
| La cuota entera de la hipoteca | Solo los intereses. La amortización de capital no es gasto: es pagar tu propio patrimonio. |
| Las mejoras | No son gasto del año: se amortizan al 3 % y aumentan el valor de adquisición para una futura venta. |
| Sanciones y recargos | Excluidos expresamente del concepto de tributos y tasas deducibles. |
| Pérdidas por siniestro | Los pagos por siniestros que suponen una disminución del valor del patrimonio no son gasto deducible. |
| Gastos del periodo sin alquilar | Solo se deduce la parte proporcional a los días arrendados. El resto no. |
| Gastos sin factura ni pago acreditado | Un cargo en cuenta sin factura a tu nombre no sostiene una deducción en una revisión. |
Si el piso está en Madrid: dos deducciones más
Además de los gastos estatales, la Comunidad de Madrid tiene dos deducciones para el propietario, compatibles entre sí, que se aplican en la cuota autonómica:
- 10 % de los gastos de arrendamiento, con un tope de 154,65 €. Cubre reparación y conservación, formalización de contratos, primas de seguro de daños e impago y el certificado de eficiencia energética. El límite es único, tengas uno o cinco pisos.
- 1.000 € por cada vivienda vacía que pongas en alquiler. Se aplica el año de la firma. Requiere que la vivienda llevara al menos un año vacía, contrato de duración mínima de tres años, inquilino que no sea pariente hasta tercer grado y un máximo de cinco inmuebles.
Requisito que tumba la deducción
Las dos exigen tener el resguardo del depósito de la fianza en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Sin ese papel, no hay deducción autonómica. Si acabas de firmar y no has depositado la fianza, ese trámite vale 1.154 € en el primer año.
Ejemplo completo: un piso de 1.150 € al mes
Piso comprado por 129.000 €, con un 51,34 % de construcción según el IBI, alquilado los doce meses a 1.150 €, contrato firmado en 2024 y sin zona tensionada. Así se llena la declaración:
Rendimiento del capital inmobiliario · ejercicio completo
- Renta cobrada (1.150 € × 12)
- 13.800,00 €
- Intereses de la hipoteca
- − 2.100,00 €
- IBI y basuras
- − 420,00 €
- Comunidad de propietarios
- − 850,00 €
- Seguro de hogar e impago
- − 380,00 €
- Reparaciones del año
- − 620,00 €
- Amortización del inmueble (3 % de 66.228,60 €)
- − 1.986,86 €
- Amortización de muebles (10 % de 4.500 €)
- − 450,00 €
- Rendimiento neto
- 6.993,14 €
- Reducción del 50 % por alquiler de vivienda
- − 3.496,57 €
- Base que tributa
- 3.496,57 €
Los papeles que tienes que guardar (y durante cuánto)
Hacienda tiene cuatro años para revisarte. Guarda todo ese tiempo, ordenado por inmueble y por año:
- Facturas a tu nombre y justificante de pago de cada gasto.
- Facturas de obra con las partidas desglosadas, para poder defender reparación frente a mejora.
- Certificado del administrador con el desglose de las derramas.
- Escritura de compraventa —o de herencia con la liquidación del Impuesto de Sucesiones— y el recibo del IBI de cada año, que es donde vive el reparto suelo/construcción.
- Contrato de alquiler, con fechas exactas de inicio y fin para el prorrateo.
- Para la reducción del 90 % o del 70 %: contrato anterior de la vivienda, DNI del inquilino o la resolución del BOE de zona tensionada vigente al firmar.
- Para Madrid: resguardo del depósito de la fianza.
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Los siete errores que revisa Hacienda
- Deducir una mejora como reparación. El ajuste más habitual en comprobación.
- Deducir el 100 % de los gastos con el piso alquilado medio año. Todo se prorratea, la amortización también.
- Olvidar la imputación de renta por los meses vacíos, o intentar restarle gastos.
- Amortizar sobre el valor total sin descontar el suelo.
- Aplicar la reducción de vivienda a un alquiler turístico, de temporada o a un local.
- Aplicar el 60 % transitorio a un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023, o el 90 % sin que la zona estuviera declarada tensionada al firmar.
- Deducir saldos impagados antes de los seis meses, o no declararlos como ingreso cuando finalmente se cobran.
Preguntas frecuentes
¿Se puede desgravar el IBI de una vivienda alquilada?
Sí. El IBI es un tributo no estatal y entra entre los gastos deducibles del art. 23.1 LIRPF, junto con la tasa de basuras y el alumbrado. Se deduce la parte proporcional a los días que el piso estuvo alquilado. Lo que no es deducible es ninguna sanción o recargo por pagarlo tarde.
¿Puedo desgravar la hipoteca del piso que tengo alquilado?
Los intereses sí; la cuota entera no. De cada recibo mensual, la parte de intereses y los gastos de financiación son gasto deducible, y la parte que amortiza capital no lo es. Pide a tu banco el certificado anual de intereses, que ya viene con el desglose. Si el banco te exigió un seguro de vida para conceder el préstamo, esa prima también es deducible.
¿Los gastos de comunidad se pueden deducir?
Sí, la cuota ordinaria completa de los meses alquilados. Con las derramas depende del destino: si financian conservación o reparación se deducen ese año; si financian una mejora (instalar un ascensor nuevo, por ejemplo), no son gasto y se amortizan al 3 %.
¿Cuánto desgrava el alquiler en total?
No hay un porcentaje único. Primero restas todos los gastos y la amortización de la renta cobrada, y sobre el rendimiento neto positivo que quede aplicas la reducción por alquiler de vivienda, del 50 % al 90 % según el caso. En un piso medio con hipoteca, entre gastos y reducción se suele tributar por entre el 20 % y el 30 % de lo ingresado.
¿Y si el piso está amueblado?
Los muebles, electrodomésticos e instalaciones se amortizan aparte, al 10 % anual de su coste de adquisición (diez años), según la tabla de amortización simplificada. Es una partida pequeña pero recurrente que casi nunca se declara, y se pierde año a año si no la aplicas.
¿Hay límite a los gastos deducibles del alquiler?
Solo para dos partidas: intereses de financiación más gastos de conservación y reparación, que juntos no pueden superar los ingresos íntegros de ese inmueble en el año. El exceso no se pierde: se deduce en los cuatro años siguientes. El resto de gastos —IBI, comunidad, seguros, amortización— no tiene límite y puede dejar el rendimiento en negativo.
¿El inquilino puede deducir el alquiler que paga?
A nivel estatal, solo con el régimen transitorio de contratos firmados antes del 1 de enero de 2015 y cumpliendo el límite de base imponible. Lo que sí existe son las deducciones autonómicas por alquiler de vivienda habitual, distintas en cada comunidad, normalmente con requisitos de edad y de renta. Esta guía trata la fiscalidad del propietario.
¿Sirve esto para un alquiler turístico o por habitaciones?
Los gastos deducibles funcionan igual, prorrateados por los días alquilados. Lo que cambia es la reducción: el alquiler turístico y el de temporada no tienen derecho a ella, porque no satisfacen una necesidad permanente de vivienda. Y si prestas servicios propios de la hostelería, deja de ser capital inmobiliario y pasa a ser actividad económica, con otro régimen. En el alquiler por habitaciones con contrato individualizado y destino a vivienda permanente, la Dirección General de Tributos sí admite la reducción del 50 %.
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Fuentes
- Agencia Tributaria — Manual práctico de Renta, capítulo 4: rendimientos del capital inmobiliario (gastos deducibles, amortización, caso práctico).
- Ley 35/2006 del IRPF, arts. 23, 24 y 85; Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.
- Agencia Tributaria — Deducciones autonómicas de la Comunidad de Madrid.
- Tribunal Supremo, sentencia 1130/2021, sobre la amortización de inmuebles adquiridos a título gratuito.
Esta guía es información orientativa elaborada con las fuentes citadas y actualizada a septiembre de 2026. No sustituye el asesoramiento de un profesional: antes de presentar tu declaración, contrasta tu caso concreto con tu asesor fiscal. Roof no presta servicios de asesoramiento fiscal.