IRAV: qué es, cuánto vale este mes y cómo aplicarlo a tu alquiler

Qué es el IRAV

El IRAV es el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Lo publica el INE cada mes, normalmente entre el día 11 y el 15, con el dato del mes anterior.

Nació con la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, para sustituir al IPC como referencia en la actualización anual de la renta. Se aplica desde el 1 de enero de 2025 a los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023. El primer valor publicado fue el de noviembre de 2024: 2,20 %.

Su objetivo es que la renta suba menos que la inflación general. En septiembre de 2026 el IPC interanual fue del 4,9 % y el IRAV, del 2,54 %.

El valor de este mes

Para actualizar la renta se usa el último índice publicado en la fecha de actualización del contrato (artículo 18.1 de la LAU). Si tu aniversario cae a final de mes, lo normal es que ya esté publicado el índice del mes anterior; si cae a principios, el de dos meses atrás.

Cómo lo calcula el INE

El INE calcula tres tasas de variación anual y publica la menor de las tres: la del IPC general, la de la inflación subyacente (sin energía ni alimentos frescos) y una media ajustada con un coeficiente moderador. Por eso el IRAV queda casi siempre por debajo del IPC y, desde que existe, se ha movido entre el 1,98 % y el 2,54 %.

IRAV = el menor de IPC interanual, inflación subyacente y media ajustada

IRAV o IPC: cuál te toca

Dos matices: si el índice de tu cláusula es inferior al 2 %, se aplica ese valor, no el 2 %. Y si la renta ya está por encima del máximo del sistema estatal de referencia de precios, no procede incremento.

IRAV mes a mes

Cómo aplicarlo paso a paso

1. Comprueba que tu contrato tiene cláusula de actualización y qué índice nombra.
2. Localiza la fecha de aniversario: la de inicio del contrato, cada año.
3. Toma el último IRAV publicado a esa fecha.
4. Calcula: renta × (1 + índice). Hasta el 31 de diciembre de 2027, sin nuevo pacto, aplica el menor entre tu índice y el 2 %.
5. Notifícalo por escrito el mes anterior al aniversario: la renta nueva se cobra desde el mes siguiente a la notificación (artículo 18.3 de la LAU). Si avisas tarde, pierdes esos meses: no hay efecto retroactivo.
6. Guarda la comunicación: email con acuse, burofax o firma en el recibo.

Errores que cuestan dinero

• Avisar tarde: cada mes sin notificar es un mes a la renta antigua.
• Aplicar el IPC a un contrato firmado después del 26 de mayo de 2023.
• Subir el IRAV completo cuando el tope es el 2 %: el inquilino puede exigir la devolución.
• Cobrar «atrasos» de años que no actualizaste: la actualización no tiene efectos retroactivos.
• No guardar prueba de la notificación.