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Cuánto puedes subir, cuándo avisar y qué pasa si no renuevas, con las reglas del RDL 28 y 29/2026
Orientativo; no sustituye a tu asesor. RDL 28/2026 y 29/2026 pendientes de convalidación en el Congreso.
El RDL 29/2026 limita al 2 % la actualización anual sin nuevo pacto entre las partes, desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2027. No significa que cualquier renta pueda subir automáticamente. Hace falta una cláusula de actualización y respetar el aniversario. El IRAV de septiembre de 2026 es del 2,54 %; el IPC de septiembre de 2026, del 4,9 %. Aplicamos el menor índice y el límite extraordinario. Si la renta supera el máximo del sistema estatal de referencia, no procede incremento. Comprueba siempre el índice disponible cuando llegue tu actualización.
El IPC mide cómo evolucionan los precios de los bienes y servicios que consumen los hogares. El IRAV es el índice específico que publica el INE para limitar la actualización anual de los alquileres de vivienda sujetos al régimen correspondiente de la Ley 12/2023. No son dos nombres para el mismo dato: sus valores pueden ser distintos, y escribir IPC en el contrato no permite ignorar un límite legal aplicable. La calculadora utiliza los últimos valores publicados como orientación. Para contratos anteriores y cláusulas particulares, revisa cómo actualizar la renta sin equivocarte antes de notificar.
La renta se actualiza una vez al año, al cumplirse cada anualidad del contrato, si existe una cláusula expresa. No se sube en enero por defecto ni cuando el propietario decide hacerlo. El artículo 18 de la LAU exige comunicarlo por escrito, indicando el porcentaje aplicado. La renta actualizada resulta exigible desde el mes siguiente a la notificación. Guarda una copia y una prueba de recepción. Una carta debe identificar el contrato, la renta anterior, el índice, el incremento y la renta resultante. Si notificas tarde, no conviertas los meses anteriores en una deuda retroactiva: revisa el caso con tu asesor.
El decreto prevé, desde el 15 de noviembre de 2026 y pendiente de convalidación, prórrogas tácitas de cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica. El preaviso del propietario pasa a seis meses; el del inquilino se mantiene en dos. Cuando a su entrada en vigor falten menos de seis meses para vencer, basta un preaviso de cuatro. Las prórrogas anteriores ya en curso conservan su periodo hasta terminar. También se contempla indemnización por no renovar, con causas de exclusión y una base vinculada al sistema de referencia. Consulta la guía de duración y prórroga y no confundas una orientación con un plazo confirmado. Qué cambia con la nueva ley →
Parte de la renta actual, no de una renta de mercado. Con 1.250 € al mes y un IPC del 4,9 %, la multiplicación inicial sería 1.250 × 0,049: 61,25 €. Pero esa cuenta no decide la subida legal. Si hay límite extraordinario del 2 % sin nuevo pacto, el incremento orientativo es de 25 € y la renta queda en 1.275 €. Un IRAV o una cláusula inferiores reducirían el resultado. Sin cláusula, no hay actualización unilateral. Después comprueba el aniversario, el valor de referencia y la notificación. El ingreso también tiene consecuencias fiscales: revisa la reducción del IRPF del alquiler.
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Actualizar un contrato vigente no es lo mismo que firmar uno nuevo. Sin nuevo pacto, la actualización anual queda limitada al 2 % durante el periodo del RDL 29/2026, respetando la cláusula y los límites aplicables. Si se firma otro contrato, hay que revisar las reglas de determinación de la renta y el sistema de referencia; esta calculadora no fija una renta de mercado.
Puede activarse una prórroga. Antes del 15 de noviembre de 2026, el régimen general prevé anualidades hasta tres años. El RDL 28/2026 prevé periodos de cinco años, o siete con arrendador persona jurídica, y preaviso de seis meses; hay una transición de cuatro meses y reglas para prórrogas ya en curso. Su convalidación está pendiente.
No puedes aplicar una actualización anual unilateral sin cláusula expresa. El artículo 18 de la LAU mantiene la renta cuando no hay pacto de actualización. No confundas esto con la negociación de un contrato nuevo al terminar legalmente el anterior.
Sin nuevo pacto, durante la vigencia del límite extraordinario se aplica como máximo el 2 %, aunque el IRAV sea superior. Si el índice de la cláusula es inferior, se respeta ese valor. Si la renta supera el máximo del sistema estatal de referencia, no procede incremento.
El RDL 28/2026, previsto desde el 15 de noviembre y pendiente de convalidación, contempla indemnización con excepciones. Se toma el mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, prorrateado, usando el valor superior del sistema de referencia; solo si no existe valor se usa la renta. La cifra de la calculadora es orientativa, no definitiva.
No. Está diseñada para vivienda habitual y el régimen general indicado. Los alquileres temporales, de habitaciones, los contratos antiguos y las zonas tensionadas necesitan comprobar sus reglas específicas. Consulta la normativa y a tu asesor antes de comunicar una subida o una no renovación.
Revisión del contenido: 26 de octubre de 2026. Consulta el BOE y los índices publicados antes de actuar.