Impagos
El inquilino no paga: qué hacer desde el primer día
Un impago se resuelve en dos frentes a la vez: el papel que te coloca en la mejor posición procesal —y que cuesta 40 € de burofax— y el calendario real de un desahucio, que en España sigue midiéndose en meses, no en semanas.
Actualizado 14 sept 2026 · 10 min de lectura
Índice de la guía
El burofax que cambia el juicio
El día que un recibo vuelve devuelto empieza a contar algo que no es la deuda: es tu posición procesal. Y se decide con un papel.
La ley permite al inquilino parar el desahucio pagando lo que debe antes de la vista. Se llama enervación (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y solo puede usarla una vez. Pero hay una forma de dejarle sin ella: requerirle el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda. Si pasados esos 30 días no ha pagado, el desahucio ya no se puede enervar.
El medio habitual es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Que el inquilino no lo recoja no te perjudica: la negativa a recibirlo o la no recepción por causa que le sea imputable no impide su eficacia. Guarda el justificante: es el documento que acompañará a la demanda.
El trámite nuevo que casi nadie tiene en cuenta
Desde abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige intentar una solución negociada antes de demandar en la mayoría de asuntos civiles: es lo que se llama un MASC (medio adecuado de solución de controversias). La interpretación mayoritaria es que también se aplica al desahucio arrendaticio, porque no está en la lista de excepciones.
Cómo se cumple en la práctica
La vía más usada es una oferta vinculante confidencial enviada al inquilino, que puede ir en el mismo envío que el requerimiento de pago. No hace falta mediación formal ni pagar un mediador. Los juzgados todavía no aplican un criterio único, así que conviene que tu abogado documente el intento: presentar la demanda sin acreditarlo puede costarte una inadmisión y volver a empezar.
Cómo funciona el desahucio express
El desahucio por falta de pago va por juicio verbal y permite algo muy útil: acumular en la misma demanda el desalojo y la reclamación de todas las rentas, sin límite de cuantía, incluyendo al avalista o fiador solidario si lo hay (arts. 250.1.1.º y 437.3 LEC).
Lo que le da el apodo de express es el mecanismo del art. 440 LEC: al admitir la demanda, el juzgado requiere al inquilino para que en 10 días pague, desaloje o se oponga, y en ese mismo momento ya señala la fecha del lanzamiento. Si no contesta ni paga, se pone fin al juicio y el lanzamiento se ejecuta en la fecha fijada, sin necesidad de una demanda ejecutiva nueva.
- Si el inquilino se opone, hay vista y sentencia, y el calendario se alarga.
- Si paga y no habías hecho el requerimiento previo, enerva: el juicio termina y él se queda. Con requerimiento previo hecho, no puede.
- Si no hace nada, es el camino más rápido, y es lo que ocurre en buena parte de los casos.
Pide expresamente en la demanda las rentas que se vayan devengando: el art. 220.2 LEC permite que la sentencia condene también a las rentas posteriores a la demanda hasta la entrega efectiva de las llaves. Sin esa petición, esos meses se pierden.
Lo que cambió en 2025 y 2026
Dos novedades relevantes, en direcciones opuestas:
- El Tribunal Constitucional tumbó dos requisitos de la Ley de Vivienda. La STC 29/2025, de 29 de enero, declaró nulos el art. 439.6.c) LEC —acreditar con servicios sociales si el inquilino está en situación de vulnerabilidad— y el art. 439.7 LEC —la conciliación previa obligatoria para grandes tenedores—, por ser una barrera desproporcionada al derecho a la tutela judicial. Siguen vigentes las declaraciones sobre si es vivienda habitual y si eres gran tenedor, y la comunicación de oficio a los servicios sociales del art. 441.5.
- La suspensión de lanzamientos sigue viva, pero ya no te afecta si tienes pocos pisos. El Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero, prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión de desahucios de inquilinos en situación de vulnerabilidad económica sin alternativa habitacional. La novedad importante para el propietario particular: no se aplica cuando el arrendador es propietario de dos o menos viviendas. Si estás por encima, existe una compensación al arrendador solicitable hasta el 31 de enero de 2027.
Gran tenedor, por si te lo preguntas
Lo es quien tiene más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos residenciales, sin contar garajes y trasteros. En zonas de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede bajar el umbral a cinco. Por debajo de eso eres propietario particular y no te aplican los requisitos añadidos.
Cuánto tarda y cuánto cuesta
Aquí conviene separar el dato oficial de la estimación:
| Dato | Cifra |
|---|---|
| Lanzamientos practicados en el trimestre | 4.005 |
| Variación respecto al año anterior | −45,4 % |
| Por impago de alquiler (LAU) | 2.600 · 64,9 % |
| Duración media del procedimiento (estimación privada) | 6-12 meses |
| Costas de abogado y procurador (estimación) | > 2.000 € |
Datos de referencia (CGPJ, primer trimestre de 2026)
El CGPJ publica lanzamientos, no duraciones medias: los 6 a 12 meses son estimación de fuentes profesionales, y en juzgados saturados se van a 18. Haz la cuenta con tu renta: un piso de 1.100 € parado nueve meses son 9.900 € de renta perdida más las costas, frente a los 40 € que cuesta el burofax del primer mes.
Lo que no puedes hacer nunca
Cambiar la cerradura, cortar el agua o la luz, entrar en la vivienda sin permiso o presionar con visitas y mensajes. Además de perder el juicio, te expone a un delito de coacciones. El desalojo solo lo puede ejecutar un juzgado, y el atajo aparente es el camino más caro.
La fianza no es el último mes
La fianza legal es una mensualidad en vivienda (art. 36 LAU) y no está pensada para ir cubriendo impagos durante el contrato: opera en la liquidación final, cuando ya tienes las llaves y puedes cuantificar rentas pendientes y daños. El inquilino tampoco puede decidir que "el último mes va con la fianza".
Por eso una fianza no es una garantía frente a un impago largo: cubre un mes de doce. Las garantías adicionales pactadas tienen su propio límite legal, y un fiador solidario bien puesto en el contrato vale más que una mensualidad extra, porque entra en la misma demanda.
El seguro de impago: útil antes, inútil después
Un seguro de impago de alquiler cubre típicamente entre 6 y 24 meses de renta impagada, la defensa jurídica del desahucio y, según póliza, actos vandálicos y el cambio de cerradura. Cuesta en torno al 3-8 % de la renta anual y las aseguradoras exigen estudiar al inquilino antes: que la renta no pase del 35-40 % de sus ingresos netos, estabilidad laboral y que no figure en ficheros de morosos.
El error que lo invalida
Contratarlo cuando ya hay impago. La póliza se contrata antes, con el inquilino aprobado, y el siniestro se abre normalmente desde el segundo mes de impago y con comunicación en plazo. Un seguro contratado después del primer recibo devuelto no cubre nada.
Fíjate en la coincidencia: los requisitos que impone la aseguradora para aceptar a un inquilino son exactamente los que deberías haber comprobado tú antes de firmar.
Dónde se gana de verdad
Un impago casi nunca es mala suerte: es un perfil que no cuadraba y se firmó igual porque llevabas tres semanas de visitas y querías acabar. Los tres filtros que más correlacionan con que no haya impago son sencillos y se comprueban con papeles:
- Ratio de solvencia: ingresos netos del hogar de al menos 2,5 a 3 veces la renta, o renta por debajo del 35-40 % de esos ingresos.
- Estabilidad: antigüedad real en el empleo, contrafirmada con la vida laboral, no solo con la última nómina.
- Compromisos ya asumidos: préstamos, cuotas y otras rentas que se comen esos ingresos antes de que llegue tu recibo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué hago el primer mes que el inquilino no paga?
Dos cosas, por escrito y sin esperar: un aviso cordial con el importe y la fecha límite, y si no paga en unos días, un burofax de requerimiento con acuse de recibo y certificación de contenido. Ese burofax es lo que, pasados 30 días sin pago, impide que el inquilino pare el desahucio pagando en el juzgado. Cuesta unos 40 euros y es el paso con mejor retorno de todo el proceso.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar la luz si no paga?
No. Ni cambiar la cerradura, ni cortar suministros, ni entrar en la vivienda sin permiso. Además de arruinar tu posición en el juicio, puede constituir un delito de coacciones. El desalojo solo lo ejecuta un juzgado.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es el derecho del inquilino a terminar el proceso pagando lo reclamado antes de la vista (art. 22.4 LEC). Solo puede ejercerlo una vez, y no puede hacerlo si le requeriste de pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de presentar la demanda y no pagó en ese plazo.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago en España?
Entre 6 y 12 meses en la mayoría de casos, y hasta 18 en juzgados saturados. El CGPJ publica el número de lanzamientos —4.005 en el primer trimestre de 2026, un 45 % menos que el año anterior, con el 65 % por impago de alquiler— pero no duraciones medias, así que los plazos son estimaciones profesionales.
¿Me deben las rentas hasta que me entregue las llaves?
Sí, si lo pides expresamente en la demanda. El art. 220.2 LEC permite que la sentencia condene también a las rentas devengadas después de presentarla y hasta la entrega efectiva de la posesión, tomando como base la última mensualidad reclamada.
¿Me afecta la suspensión de desahucios que sigue vigente?
Si eres propietario de dos o menos viviendas, no. El Real Decreto-ley 2/2026 prorrogó la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026 para inquilinos en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, pero excluye expresamente al arrendador con dos o menos viviendas. Por encima de ese número puede aplicarse, con una compensación solicitable hasta el 31 de enero de 2027.
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Fuentes
- Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, arts. 22.4, 220.2, 250.1.1.º, 437.3, 439, 440, 441.5 y 549.3.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 27 y 36; Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, art. 3.k.
- Sentencia del Tribunal Constitucional 29/2025, de 29 de enero, y Real Decreto-ley 2/2026, de 3 de febrero.
- Consejo General del Poder Judicial, estadística de lanzamientos del primer trimestre de 2026; Ley Orgánica 1/2025 sobre medios adecuados de solución de controversias.
Esta guía es información orientativa actualizada a septiembre de 2026 y no sustituye al asesoramiento de un abogado. Un desahucio requiere abogado y procurador: antes de dar cualquier paso, contrasta tu caso concreto con un profesional. Roof no presta asesoramiento jurídico.