Cribado
Cómo saber si un inquilino es moroso (y qué no puedes preguntar)
Los ficheros de morosos casi nunca están a tu alcance como particular, y la ley te prohíbe filtrar por media docena de criterios. La buena noticia es que lo que sí puedes pedir predice el impago mejor que cualquier fichero: tres documentos y una división.
Actualizado 14 sept 2026 · 9 min de lectura
Índice de la guía
La pregunta correcta no es si es moroso
Buscar "fichero de inquilinos morosos" es buscar un semáforo: verde pasa, rojo no. El problema es que ese semáforo, como particular, casi nunca vas a poder encenderlo, y además responde a la pregunta equivocada. Que alguien no haya dejado de pagar todavía no significa que pueda pagar 1.100 € al mes durante cinco años.
La pregunta que predice el impago es otra: ¿cuánto le sobra a esta persona cada mes después de pagarme? Y esa sí se contesta con papeles que puedes pedir sin pisar ningún terreno gris.
Qué puedes pedir y con qué base legal
Puedes tratar datos del candidato para decidir si firmas: la base jurídica es la preparación del contrato (art. 6.1.b del RGPD) o tu interés legítimo (art. 6.1.f). Lo que te limita es el principio de minimización: solo lo necesario para esa decisión, nada más.
| Documento | ¿Se puede pedir? | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Dos o tres últimas nóminas | Sí | Ingresos reales, no los declarados de palabra. |
| Informe de vida laboral | Sí | Antigüedad y continuidad. Lo descarga él en la Seguridad Social. |
| Contrato de trabajo | Sí | Tipo de contrato y si es indefinido o temporal. |
| Declaración de la renta o certificado de ingresos | Sí | Autónomos y rentas irregulares. |
| Justificante del abono de la nómina | Sí, esa línea | Confirmar que la nómina se cobra de verdad. |
| Extracto bancario completo | Normalmente no | Excesivo: revela gasto, salud, ideología. Contrario a la minimización. |
| Copia del DNI | No es exigible | La AEPD sostiene que basta exhibirlo. Conservar copias es el mayor riesgo sancionador. |
| Certificado de antecedentes o informes médicos | No | Datos especialmente protegidos, sin relación con la solvencia. |
Documentación de un candidato: qué pedir y qué no
Obligación que se olvida
En el momento en que recoges datos tienes que informar (art. 13 RGPD): quién eres, para qué los usas, cuánto los conservas y cómo ejercer sus derechos. Basta un párrafo en el formulario o en el correo. Es lo primero que pide la Agencia si alguien reclama.
Los ficheros de morosos: qué son y por qué no los vas a consultar
Los ficheros de solvencia patrimonial —ASNEF, Experian, BADEXCUG y los específicos de alquiler como FIM— están regulados por el artículo 20 de la LOPDGDD. Para que una deuda pueda figurar en ellos tienen que cumplirse todos estos requisitos:
- Deuda cierta, vencida y exigible, y no reclamada por el deudor en vía judicial, administrativa o arbitral.
- Los datos los aporta el acreedor o quien actúe por su cuenta.
- El acreedor informó de la posible inclusión en el contrato o al requerir el pago, y la AEPD exige además un requerimiento previo de pago.
- Importe mínimo de 50 € de principal.
- Permanencia máxima de cinco años desde el vencimiento, y solo mientras siga impagada.
- Si deniegas un contrato por lo que viste en el fichero, tienes que informar al afectado.
La parte que cambia tus planes
La consulta está limitada a quien ya mantiene una relación contractual con pago pecuniario con el afectado, o a quien este ha solicitado un contrato con financiación, pago aplazado o facturación periódica. Un arrendamiento puede encajar en ese último supuesto cuando el candidato te ha solicitado el contrato, pero en la práctica ASNEF y las demás solo dan acceso a entidades adheridas con contrato. Un propietario particular no entra. Y para incluir a un inquilino que te dejó a deber, tendrías que cumplir tú todos los requisitos de arriba, empezando por el requerimiento previo.
Existen ficheros que se anuncian como registros de morosidad del alquiler abiertos también a particulares, con servicios de pago. Si tratan morosidad, les aplica exactamente el mismo artículo 20: pídeles por escrito con qué base legitiman la consulta antes de pagar nada, y no tomes su informe como única prueba.
Verificar de verdad en diez minutos
Con los tres documentos de arriba en la mano, esto es todo lo que hace falta:
- Divide. Ingresos netos del hogar entre la renta. Por debajo de 2,5 el margen es fino; entre 2,5 y 3 es el umbral que usan las aseguradoras de impago; por encima de 3 es cómodo. Dicho al revés: la renta no debería pasar del 35-40 % de los ingresos netos.
- Cruza la nómina con el abono. Que el importe de la nómina aparezca ingresado en cuenta. Es el chequeo que detecta nóminas infladas en dos minutos.
- Lee la vida laboral, no solo la última nómina. Seis meses de antigüedad con diez contratos encadenados detrás cuentan una historia distinta a seis meses tras cuatro años en la misma empresa.
- Pregunta por los compromisos ya asumidos: préstamos, cuotas, pensiones, otra renta. Esos ingresos ya están gastados antes de llegar a ti.
- Documenta el criterio y aplícalo igual a todos los candidatos. Esto no es burocracia: es tu defensa si alguien alega discriminación.
El ratio de solvencia no es una norma legal, es práctica de mercado y de las aseguradoras. La única garantía que te da la ley es la fianza de una mensualidad del art. 36 LAU, que cubre un mes de doce.
Lo que la ley prohíbe, y lo que cuesta
La Ley 15/2022 de igualdad de trato y no discriminación prohíbe expresamente discriminar por nacimiento, origen racial o étnico, sexo, religión, edad, discapacidad, enfermedad, orientación o identidad sexual, lengua o situación socioeconómica. Y su artículo 20.2 menciona de forma específica a arrendadores e intermediarios inmobiliarios entre los obligados.
| Tipo | Importe |
|---|---|
| Leves | 300 - 10.000 € |
| Graves (la discriminación directa o indirecta lo es) | 10.001 - 40.000 € |
| Muy graves (acoso, discriminación múltiple) | 40.001 - 500.000 € |
Sanciones de la Ley 15/2022
El detalle que lo vuelve serio
La carga de la prueba se invierte: si un candidato aporta indicios de discriminación, eres tú quien tiene que justificar tu criterio. Un criterio económico escrito, idéntico para todos y basado en documentos es la diferencia entre poder explicarte y no poder.
Nada de esto impide filtrar. Lo que impide es filtrar por quién es la persona en lugar de por lo que acredita. "Ingresos de al menos 2,5 veces la renta y antigüedad laboral de más de un año" es legítimo y se puede defender. "Prefiero españoles" o "no familias con niños" es una infracción grave.
Qué hacer con los datos de los que descartas
Cuando publicas un anuncio y recibes cuarenta candidaturas, acabas con treinta y nueve carpetas de nóminas que no necesitas. Ahí está el riesgo real de sanción, no en la selección.
- Descartados: destruye la documentación en cuanto cierras el proceso. No hay ninguna razón para conservarla, y conservarla sí necesita justificación.
- Inquilino elegido: conserva lo necesario durante el contrato y el tiempo en que puedan exigirse responsabilidades, con los plazos de prescripción civil y fiscal como referencia.
- Copias del DNI de candidatos: el caso más habitual de dato que no debías tener. Si no las necesitas, no las pidas.
- Llamar al casero anterior implica ceder datos del candidato a un tercero: hazlo solo con su consentimiento explícito, y mejor pídele a él un certificado de pagos.
Un criterio escrito antes de la primera visita
Todo lo anterior se resume en una decisión previa: escribir tus criterios antes de publicar, en lugar de improvisarlos al octavo WhatsApp. Con el criterio escrito, la selección deja de ser una impresión y pasa a ser una comprobación, que es justo lo que la Ley 15/2022 te va a pedir que demuestres y lo que tu aseguradora de impago va a exigir.
Roof · Cribado de candidatos
Los criterios, escritos una vez. Los cuarenta candidatos, ordenados solos.
Publicas el anuncio con un enlace en vez de tu teléfono. Cada candidato rellena tres minutos de formulario, Roof puntúa de 0 a 100 con tus umbrales de ingresos, antigüedad y compromisos, y descarta en silencio a quien no llega: todos ven la misma página de gracias, nadie discute. Los datos de los descartados se borran solos a los 30 días.
Solo criterios económicos y documentales. Nunca nacionalidad ni estado civil.
Preguntas frecuentes
¿Puedo consultar ASNEF para ver si un candidato es moroso?
En la práctica, no. El art. 20 LOPDGDD limita la consulta a quien ya tiene una relación contractual con pago pecuniario con el afectado o a quien este ha solicitado un contrato con financiación, pago aplazado o facturación periódica, y las entidades que gestionan esos ficheros solo dan acceso a empresas adheridas con contrato. Un propietario particular no suele poder acceder.
¿Y los ficheros de inquilinos morosos, como FIM?
Existen y se anuncian abiertos a particulares. Si tratan datos de morosidad, les aplica el mismo art. 20 LOPDGDD: deuda cierta, vencida y exigible, requerimiento previo de pago, importe mínimo de 50 euros y máximo cinco años de permanencia. Antes de pagar por un informe, pide por escrito con qué base legal legitiman la consulta, y no lo uses como prueba única.
¿Puedo pedir nóminas y vida laboral a un candidato?
Sí. Son datos proporcionados y necesarios para decidir si firmas el contrato, amparados en el art. 6.1.b o 6.1.f del RGPD. Lo que no encaja con el principio de minimización es el extracto bancario completo: pide el justificante del abono de la nómina, no el movimiento de toda la cuenta.
¿Puedo quedarme una copia del DNI?
La Agencia Española de Protección de Datos sostiene que para contratar no es necesario entregar copia del DNI: basta exhibirlo o usar medios alternativos. Guardar copias de candidatos descartados es uno de los incumplimientos más fáciles de sancionar. Si no la necesitas, no la pidas.
¿Puedo rechazar a alguien por su nacionalidad o porque tiene niños?
No. La Ley 15/2022 lo prohíbe expresamente y la discriminación directa o indirecta es infracción grave, con multas de 10.001 a 40.000 euros. Además, si el candidato aporta indicios, la carga de la prueba se invierte y eres tú quien debe justificar el criterio aplicado. Filtrar por ingresos acreditados, antigüedad laboral o compromisos de pago sí es legítimo.
¿Cuánto tiempo debo guardar la documentación de los candidatos?
La de los descartados, nada: destrúyela al cerrar el proceso. La del inquilino que firma, durante el contrato y mientras puedan exigirse responsabilidades derivadas de él. Y en el momento de recogerla, informa al candidato de para qué la usas y cuánto la conservas, como exige el art. 13 del RGPD.
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Fuentes
- Ley Orgánica 3/2018 de Protección de Datos y garantía de los derechos digitales, art. 20 y disposición adicional sexta.
- Reglamento (UE) 2016/679 (RGPD), arts. 5, 6 y 13; criterios y preguntas frecuentes de la Agencia Española de Protección de Datos.
- Ley 15/2022 integral para la igualdad de trato y la no discriminación, arts. 2, 20, 30 y 48.
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 36, sobre la fianza.
Esta guía es información orientativa actualizada a septiembre de 2026. El tratamiento de datos de candidatos y los criterios de selección tienen consecuencias legales: ante cualquier duda sobre tu caso, consulta con un profesional. Roof no presta asesoramiento jurídico.