Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir y qué cláusulas son nulas

Lo que exige la ley y lo que deberías añadir

El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es sorprendentemente corto: cualquiera de las partes puede exigir que el contrato se formalice por escrito y, si se formaliza, debe constar la identidad de los contratantes, la identificación de la vivienda, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas acordadas. Eso es todo lo obligatorio.

Lo demás no lo pide la ley: lo pide la experiencia de haber discutido alguna vez por escrito lo que no estaba escrito.

Las cláusulas nulas más frecuentes

El arrendamiento de vivienda se rige imperativamente por el Título II de la LAU: el artículo 6 declara nulas y por no puestas las estipulaciones que modifiquen esas normas en perjuicio del inquilino. Que el inquilino firme no las salva. Estas son las que más se repiten:

Renta: cómo y cuándo se paga

• La renta es libre, pero el pago es mensual y dentro de los siete primeros días del mes salvo pacto distinto, y no puedes exigir más de una mensualidad por adelantado (art. 17.2).
• El pago se hace preferentemente por medios electrónicos; el efectivo queda para casos excepcionales.
• Estás obligado a entregar recibo con las partidas desglosadas y la renta en vigor, salvo que el pago ya sea por transferencia y quede acreditado (art. 17.4).
• Se puede pactar que el inquilino haga obras a cambio de renta, total o parcialmente, por un plazo determinado (art. 17.5). Útil en pisos a reformar, y conviene detallar obra, presupuesto y plazo.
• En zonas de mercado residencial tensionado declaradas hay límites a la renta de los contratos nuevos: compruébalo antes de fijar el precio.

Actualización: solo si se pacta

Esta es la cláusula que más dinero deja olvidado. Si el contrato no dice expresamente que la renta se actualiza, la renta no se actualiza jamás (art. 18.1). No hay actualización por defecto, ni por IPC, ni por costumbre.

Para los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 el índice aplicable es el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda que publica el INE, no el IPC. Y la subida se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita al inquilino, que puede hacerse incluso en el recibo (art. 18.2): sin notificación, no se cobra.

Gastos, IBI y suministros

• Gastos generales e IBI: repercutibles solo con pacto escrito y con el importe anual determinado en la fecha del contrato. Durante los cinco primeros años, su incremento no puede superar el doble del incremento posible de la renta (art. 20.1 y 20.2).
• Suministros individualizados por contador —luz, agua, gas—: siempre del inquilino, sin necesidad de pacto (art. 20.3).
• Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato: a cargo del arrendador cuando es persona jurídica.

Fianza y garantías adicionales

• Fianza legal obligatoria: una mensualidad en vivienda (art. 36.1). No se puede pedir más por este concepto.
• Garantías adicionales: se pueden pactar, con el límite de dos mensualidades en contratos de vivienda de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) — art. 36.5. El techo práctico es 1 + 2 = tres mensualidades.
• Depósito obligatorio de la fianza en el organismo de la comunidad autónoma (art. 36.3). En Madrid, en la Agencia de Vivienda Social, dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma, con recargos por retraso. Ese resguardo es además requisito de las deducciones autonómicas del propietario.
• La fianza no se actualiza durante los cinco primeros años: solo al prorrogarse el contrato más allá del plazo mínimo.
• Un fiador solidario bien identificado en el contrato vale más que una mensualidad extra: entra en la misma demanda si hay que reclamar.

Los anexos que evitan juicios

• Certificado de eficiencia energética. Obligatorio para alquilar: hay que exhibirlo al candidato y anexar copia de la etiqueta al contrato, además de entregar las recomendaciones de uso (art. 17 del RD 390/2021). Es también un gasto deducible.
• Inventario con fotos fechadas de cada estancia y de los electrodomésticos. Es la prueba que decide si un desperfecto se descuenta de la fianza o se considera desgaste normal.
• Lecturas de contadores el día de la entrega de llaves, firmadas por las dos partes.
• Cláusula informativa de protección de datos: quién trata los datos, con qué fin, con qué base jurídica —la ejecución del contrato—, cuánto se conservan y cómo ejercer los derechos. La AEPD publica un modelo por capas.
• Justificante del depósito de la fianza una vez hecho, unido al expediente del piso.

Sobre la cédula o licencia de primera ocupación: no la exige la LAU, sino la normativa autonómica o municipal, y varía mucho entre comunidades. Compruébalo en la tuya antes de dar por hecho que no hace falta.

Registrar o no registrar

Hay dos registros distintos y solo uno es obligatorio:

• Depósito de la fianza en el organismo autonómico: obligatorio, con plazo y recargos.
• Inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad: voluntaria. Su efecto es la oponibilidad frente a terceros: si el piso se vende o se ejecuta la hipoteca, el contrato inscrito sobrevive más allá de los cinco años; y permite pactar la resolución de pleno derecho por impago tras un requerimiento sin contestación en diez días hábiles. Cuesta dinero y casi nadie lo hace, pero en contratos largos o con inquilino corporativo merece el cálculo.

Si no hay contrato escrito

El arrendamiento verbal es válido: el art. 37 solo faculta a exigir la forma escrita, no la impone. Y se le aplica igualmente todo el régimen imperativo, empezando por la duración mínima de cinco años.

Lo que pierdes sin papel es casi todo lo demás: no puedes repercutir gastos ni IBI, no puedes actualizar la renta, no tienes cláusula de necesidad de ocupación, no hay indemnización por desistimiento, no hay inventario que oponer al liquidar la fianza y no es inscribible. Y si hay que reclamar, toca probar la renta, el inicio y la duración con transferencias y testigos.