Contratos
Duración y prórroga del contrato de alquiler: 5 años, 3 más y los preavisos
Da igual lo que hayas firmado: si el inquilino quiere quedarse, tu contrato dura cinco años. Y si no avisas con cuatro meses de antelación al final de ese plazo, tres años más. Todo el control que tienes está en un calendario de preavisos.
Actualizado 14 sept 2026 · 9 min de lectura
Índice de la guía
Los dos plazos que importan
Puedes firmar un contrato de un año, de dos o de tres. No cambia gran cosa: el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos impone prórrogas anuales obligatorias hasta llegar a cinco años si el inquilino quiere seguir (siete si el arrendador es una sociedad). La duración que pactas no es el tiempo que va a durar, es solo el primer tramo.
El segundo plazo es el que pilla a más propietarios. Cumplidos los cinco años, si ninguna de las dos partes avisa, el contrato se prorroga otra vez de forma obligatoria, por años, hasta tres más (art. 10.1). Ocho años en total, sin haber firmado nada nuevo.
Los preavisos, y qué pasa si avisas tarde
| Quién | Cuándo | Antelación |
|---|---|---|
| Propietario, para que no haya prórroga tácita | Antes de cumplirse los 5 años (o 7) | 4 meses |
| Inquilino, para no prorrogar al llegar a los 5 años | Antes del vencimiento | 2 meses |
| Inquilino, para no seguir en cada anualidad del tramo de prórroga | Antes de cada anualidad | 1 mes |
| Inquilino, para no prorrogar dentro de los 5 primeros años | Antes del vencimiento anual | 30 días |
Preavisos del art. 10.1 y del art. 9.1 LAU
El preaviso se cuenta hacia atrás desde la fecha de vencimiento. Y aquí está la asimetría que conviene tener clara: si te retrasas, no pasa nada por la vía del perdón. El efecto extintivo simplemente no se produce y el contrato se prorroga. Con cuatro meses menos un día, ya tienes tres años más de contrato.
Forma de notificar
La LAU no regula cómo se notifica. En la práctica, el medio que aguanta un juicio es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido; un WhatsApp leído puede servir, pero es un riesgo innecesario para una decisión que vale tres años de tu piso.
Recuperar la vivienda para ti o un familiar
Es la única puerta legal para interrumpir la prórroga obligatoria antes de los cinco años, y tiene cuatro requisitos que se cumplen todos o no vale ninguno (art. 9.3):
- Que el arrendador sea persona física. Una sociedad no puede invocarlo.
- Que en el contrato conste expresamente la necesidad de ocupar la vivienda como domicilio permanente para ti, para un familiar en primer grado por consanguinidad o adopción, o para tu cónyuge en caso de sentencia de separación, divorcio o nulidad.
- Que haya transcurrido el primer año de contrato.
- Que avises con dos meses de antelación.
Y luego hay que ocuparla
Si en los tres meses siguientes a la extinción no se ocupa la vivienda —salvo fuerza mayor—, el inquilino puede elegir: volver por el tiempo que quedaba hasta los cinco años, con indemnización de los gastos de mudanza, o una indemnización de una mensualidad por cada año que le quedaba. Esta cláusula no es un comodín: es un compromiso.
Si esa previsión no está escrita en el contrato, no existe. Es el párrafo de tres líneas que más propietarios echan de menos cuatro años después.
Las prórrogas extraordinarias de la Ley de Vivienda
La Ley 12/2023 añadió dos prórrogas que se suman a las anteriores, y conviene no confundirlas:
- Zona de mercado residencial tensionado: terminado el contrato y sus prórrogas, el inquilino puede solicitar una prórroga extraordinaria anual, hasta un máximo de tres años, en las mismas condiciones. Es obligatoria para el propietario, salvo que se hayan pactado otras condiciones o plazos, se firme un contrato nuevo, o concurra la necesidad de ocupación del art. 9.3. Requiere que la zona esté declarada tensionada por la comunidad autónoma en ese momento.
- Vulnerabilidad: prórroga extraordinaria de hasta un año, con informe de servicios sociales, pero solo obligatoria si el arrendador es gran tenedor —más de diez inmuebles residenciales, o más de 1.500 m², umbral que la comunidad autónoma puede bajar a cinco en zona tensionada—. Al propietario particular no se le impone.
Dato para no equivocarse
Circula mucho que la prórroga extraordinaria en zona tensionada es de un año. Son hasta tres. El año corresponde al supuesto de vulnerabilidad, que además solo obliga a grandes tenedores. Si tu piso está en zona declarada, el horizonte real puede ser 5 + 3 + 3.
Si el inquilino se va antes
El inquilino puede desistir del contrato a partir de los seis meses, avisando con treinta días (art. 11). No necesita motivo. Lo único que puedes cobrar es la indemnización si estaba pactada: como máximo una mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateada en periodos inferiores al año.
Sin esa cláusula en el contrato, no hay indemnización. Es la contrapartida natural del párrafo de necesidad de ocupación: dos líneas que solo existen si alguien se acordó de escribirlas.
Muerte, pareja y venta del piso
| Situación | Qué ocurre | Tu plazo |
|---|---|---|
| Fallece el inquilino (art. 16) | Se subrogan por orden cónyuge, pareja, descendientes, ascendientes, hermanos y parientes con discapacidad ≥ 65 %. | Se extingue si en 3 meses no te notifican por escrito el fallecimiento y la identidad de quien se subroga. |
| El inquilino se va y su pareja se queda (art. 12) | El contrato puede continuar con el cónyuge o pareja conviviente. | Puedes requerirle: si no contesta en 15 días, se extingue. |
| Vendes la vivienda (art. 14) | El comprador se subroga obligatoriamente durante los 5 primeros años (7 si persona jurídica). El inquilino se queda. | Si la duración pactada excedía ese plazo, el comprador solo lo soporta hasta los 5/7 años y el vendedor indemniza al inquilino. |
| Se resuelve tu derecho (art. 13) | Ejecución hipotecaria, retracto, opción de compra: el inquilino continúa hasta los 5/7 años. | Después se extingue, salvo que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. |
Situaciones que continúan el contrato sin tu firma
No renovar no es resolver
Son dos cosas distintas y se confunden a diario:
- No renovar es dejar que llegue el término con un preaviso válido. No hace falta ningún incumplimiento. Si llegada la fecha el inquilino no entrega la vivienda, la vía es el desahucio por expiración del plazo.
- Resolver es terminar el contrato antes por incumplimiento del inquilino (art. 27): impago de la renta o de la fianza, subarriendo o cesión no consentidos, daños dolosos u obras no consentidas, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y dejar de destinar la vivienda a domicilio permanente.
Un detalle poco usado: si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad y se pactó, la resolución puede operar de pleno derecho tras un requerimiento judicial o notarial sin contestación en diez días hábiles. Inscribir cuesta dinero, pero cambia la posición.
El calendario que deberías tener escrito
Toda esta guía se reduce a cuatro fechas por contrato, y ninguna te la recuerda nadie: la actualización anual de la renta, el vencimiento del quinto año menos cuatro meses, el vencimiento de cada anualidad de prórroga, y la renovación del seguro. Perder la segunda cuesta tres años.
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Cuatro meses antes es un aviso. Cuatro meses después es un trienio.
En Roof cada piso guarda su contrato con las fechas reales y te avisa antes de que venzan: el preaviso del quinto año, la actualización de la renta, el seguro, el certificado energético. Sin hojas de cálculo y sin depender de tu memoria.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo no renovar el contrato a los cinco años?
Sí, pero tienes que comunicarlo con cuatro meses de antelación al vencimiento del quinto año (art. 10.1 LAU). Si avisas más tarde, el efecto no se produce y el contrato se prorroga por anualidades hasta tres años más. El inquilino, por su parte, necesita avisar solo con dos meses.
¿Qué pasa si no aviso a tiempo del fin del contrato?
El contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, y el inquilino puede desactivar cada anualidad avisando con un mes. En la práctica, un preaviso enviado con tres meses y medio en lugar de cuatro te cuesta hasta tres años de contrato.
¿Puedo recuperar la vivienda antes de los cinco años para vivir yo?
Solo si se cumplen los cuatro requisitos del art. 9.3: que seas persona física, que la necesidad de ocupar conste expresamente en el contrato, que haya pasado el primer año y que avises con dos meses. Y luego hay que ocuparla de verdad: si en tres meses no se ocupa, el inquilino puede volver o exigir una mensualidad por año pendiente.
¿El inquilino puede exigir tres años más de prórroga en zona tensionada?
Sí, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma. La prórroga extraordinaria es anual y hasta un máximo de tres años, y es obligatoria para el propietario salvo que se pacten otras condiciones, se firme contrato nuevo o concurra la necesidad de ocupación del art. 9.3.
Si vendo el piso, ¿el inquilino se queda?
Durante los cinco primeros años (siete si el arrendador es persona jurídica), sí: el comprador se subroga obligatoriamente en el contrato (art. 14 LAU). Si la duración pactada excedía ese plazo y el comprador reúne los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, solo lo soporta hasta los cinco o siete años, y el vendedor indemniza al inquilino por el exceso.
¿Cuánto me tiene que avisar el inquilino si se va antes?
Puede desistir a partir de los seis meses de contrato avisando con treinta días. Solo le puedes cobrar indemnización si estaba pactada en el contrato, y como máximo una mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateada por periodos inferiores al año (art. 11 LAU).
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Fuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, arts. 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16 y 27 (texto consolidado del BOE).
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda: prórrogas extraordinarias y definición de gran tenedor (art. 3.k).
- Código Civil, arts. 1.566 y 1.581, sobre la tácita reconducción.
- Ley Hipotecaria, art. 34, en relación con la venta de vivienda arrendada.
Esta guía es información orientativa actualizada a septiembre de 2026. Los plazos de preaviso tienen consecuencias de años: antes de enviar una comunicación o de firmar un contrato, contrasta tu caso con un profesional. Roof no presta asesoramiento jurídico.